Empfehlung 22.01.25

Sondersituation: Wird Patrizia SE von der Börse genommen?

In Augsburg, also quasi direkt vor meiner Tür, bahnt sich eine spektakuläre Übernahme an. Die Anzeichen verdichten sich, dass Wolfgang Egger das von ihm 1984 gegründete Immobilien-Unternehmen namens Patrizia SE in den nächsten Jahren vollständig übernehmen und von der Börse nehmen wird. Jetzt schon kontrolliert der Mann direkt über 54 % der Patrizia-Aktien. Vor wenigen Tagen lief dann die Meldung über die Ticker, dass er bis zum 31. Dezember 2025 weitere 600.000 Patrizia-Papiere kaufen kann.

Aber der Reihe nach. Was macht Patrizia eigentlich? Das Augsburger Unternehmen agiert als Vermögensverwalter im Markt für Immobilien und auch Infrastrukturprojekte. Dabei erwirbt und verwaltet man für rund 500 professionelle Investoren – Versicherer, Banken, Pensionsfonds etc. – entweder Einzelobjekte oder entwickelt gleich ganze Portfolios für den Kunden.

Dabei ist das Buffett für die Patrizia-Kunden reich gedeckt und reicht beispielsweise von der Wohnanlage in Berlin, über das Bürohaus in Frankfurt bis zur Tiefgarage in Singapur. Zuletzt haben die Augsburger verstärkt im Infrastruktur-Segment ausgegriffen und verwalten derzeit auch Beteiligungen an Mobilfunk-, Glasfasernetzen oder etwa dem australischen Flughafen Brisbane.

Das sind die Gewinnquellen des Immo-Spezialisten

Patrizia verdient einerseits an der Verwaltung der Vermögenswerte. Dieses Geschäft ist stabil, aber am Ende nicht wirklich wachstumsstark. Interessanter wird es, wenn der Verwalter ein Objekt aus einem Kundenportfolio veräußert. Wird hier ein Gewinn erzielt, wird der Vermögensverwalter daran prozentual beteiligt.

Zuletzt agiert Patrizia als sog. Co-Investor. Zu Deutsch: Entwickelt das Management ein Portfolio, beteiligt sich das Unternehmen daran im Rahmen einer Minderheitsbeteiligung. Wird dann ein Portfolio teilweise oder vollständig verkauft, erzielt Patrizia teils erhebliche außerordentliche Gewinne.

Ganz nebenbei nur: Profis erwarten ein solches Co-Engagement, weil es den Vermögensverwalter zusätzlich motiviert. Sie kennen dieses Modell übrigens bestens aus den Premium Chancen. Wie Sie wissen, kaufe ich die Aktien, die ich Ihnen empfehle, auch für mich selbst oder für Dritte. Das sorgt dafür, dass ich – aus wohlverstandenem Eigeninteresse – bei meinen Empfehlungen immer besondere Sorgfalt walten lasse.

Ich fasse zusammen: Patrizia braucht einen aktiven Immobilienmarkt, in dem man beispielsweise bei Anschlussvermietungen die Miete anheben kann. Noch besser ist ein starkes Transaktionsvolumen im Markt. Dabei verkauft man Portfolio-Objekte nach wenigen Jahren oder sogar wenigen Quartalen zu einem deutlich erhöhten Preis. In einem günstigen Marktumfeld sind die Renditequellen solcher Immobilien-Unternehmen vielfältig und vor allem reichhaltig.

Substanz trotz Gewinnrückgang unbeschädigt

2022 und 2023 haben die Notenbanken bekanntlich das Ruder der Geldpolitik herumgeworfen und eine fast schon beispiellose Zinsrally ausgelöst. Nun benötigt der Immobilienmarkt eben günstiges Fremdkapital, denn kein Investor der Welt kauft einen Büroturm oder ein Wohnimmobilien-Portfolio aus dem Eigenkapital.

So kam es, wie es kommen musste. Der Markt ist in diesem Zeitraum nahezu vollständig kollabiert. Dazu einige Zahlen vom deutschen Markt, in dem Patrizia rund 50 % seiner Aktivitäten abwickelt. 2022 ist das sog. Transaktionsvolumen um 40 % zurückgegangen, 2023 nochmals um 56 %. Vor allem die Gattung der Büroimmobilien und der Shopping-Center waren hierzulande – sofern nicht in besten A-Lage – praktisch unverkäuflich.

Dieser Marktschock hat natürlich auch das Geschäftsmodell der Patrizia geschädigt. So sind den Schwaben praktisch sämtliche transaktionsbezogenen Erträge und Erfolgsbeteiligungen weggebrochen. In der Folge hat sich der Gewinn in den Seuchenjahren von zuvor rund 50 Millionen Euro auf knapp 6 Millionen Euro fast gezehntelt.

Immerhin: Das Unternehmen schreibt keine roten Zahlen und konnte damit seine bilanzielle Substanz im Kern erhalten. Zum Vergleich: Der Immo-Gigant Vonovia aus dem DAX schreibt seit 2022 aufgrund milliardenschwerer Abschreibungen auf das eigene Portfolio rote Zahlen. Hier wirkt sich eben der kleine, aber feine Unterschied im Geschäftsmodell aus: Patrizia kauft Immobilien für andere, Vonovia hingegen für sich selbst.

Patrizia in EUR

Chartkommentar: Da ist die Börse schon logisch. Als 2022 der Immo-Markt in die Knie ging, sackte die Aktie der Patrizia ebenfalls massiv ab. Nun hat die Aktie bei 7 Euro einen Boden gebildet. Diese untere Unterstützung habe ich hier für Sie grün eingezeichnet.

2024 bringt die Trendwende – Aktivitäten nehmen wieder zu

Die Trendwende ist nun aber da. So urteilte vor wenigen Tagen der Wirtschaftsprüfer Ernst & Young in seinem viel beachteten Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt 2025: Abwärtstrend gestoppt – Transaktionsvolumen wächst wieder.

Die Zahlen belegen den Befund. So ist der Transaktionsmarkt hierzulande im vergangenen Jahr um 19 % auf knapp 35 Milliarden Euro wieder gewachsen. Bedenkt man freilich, dass im Rekordjahr 2021 hierzulande Objekte und Portfolios im Wert von fast 114 Milliarden Euro den Eigentümer gewechselt haben, erkennt man sofort, die Trendwende ist noch jung und das Aufholpotenzial noch groß.

Fazit: Patrizia hat in der Immobilienkrise gelitten, dabei allerdings aufgrund seines vorteilhaften Geschäftsmodells seine Substanz erhalten. Nun kehrt gemessen am Transaktionsvolumen die Dynamik in den Immo-Markt zurück. Das ist schon einmal ein mindestens solides Kaufargument für die Aktie. Jetzt lesen Sie mein zweites!

Der Gründer kauft pausenlos Patrizia-Aktien – Warum?

Gründer Wolfgang Egger hat sein Unternehmen 2006 an die Börse gebracht. Rund 40 % der Aktien hat er allerdings für sich zurückgehalten. Der Börsengang war zunächst ein voller Erfolg. Im Rahmen der Finanz- und Bankenkrise, die bekanntlich auch eine des Immobiliensektors war, schmierte die Aktie des Vermögensverwalters böse ab.

Egger nutzte die Chance holte sich bis 2011 die Mehrheit an seinem Unternehmen zurück. Ziemlich clever! Erst die Aktien teuer im Rahmen des Börsengangs und dann einige Jahre später für ein Apfel und Ei zurückholen.

Dann blieb der Patrizia-Vorstandschef lange als Käufer der eigenen Aktie lange untätig und freute sich über jährlich neue Rekordnotierungen. Vergleichen Sie bitte nochmals den zuvor abgebildeten Chart! Als die Patrizia-Aktie im Rahmen des Zinsschocks 2022/23 erneut abschmierte, wurde Egger sofort wieder aktiv. So kündigte seine Holding, die das Vermögen der Familie Egger bündelt, 2023 im Rahmen einer Pflichtmitteilung den Kauf von bis zu 2,9 Millionen Aktien der Patrizia an.

Derzeit hält der Investor nun etwas über 54 % an der Patrizia. Dabei wird es ganz offensichtlich nicht bleiben. So hat seine Holding am 10. Januar dieses Jahres den Kauf weiterer 600.000 Aktien angekündigt. 

Ich sage: Der Börsengang wird rückabgewickelt

Die Antwort ist einfach. Er kauft ein Unternehmen, dass er naturgemäß bestens kennt und dem er vertraut. Ferner ist sein Unternehmen derzeit gemessen an nahezu allen fundamentalen Daten sehr günstig bewertet. Dazu später mehr.

Mutmaßlich haben die anstehenden Insiderkäufe des Wolfgang Egger allerdings noch eine andere Dimension, die diesen Immo-Titel für uns richtig attraktiv macht. Ich halte es für wahrscheinlich, dass Egger derzeit nicht nur einfach eine billige Aktie kauft, sondern eine Komplettübernahme des eigenen Unternehmens anstrebt. Wie bereits zuvor angedeutet, ist der Moment dafür sehr günstig.

Warum bin ich mir so sicher? Bereits vor einigen Jahren hatte der Augsburger sich im Handelsblatt beklagt, dass die Börse sein Unternehmen nicht ausreichend fair bewertet. Daneben „nerven“ ihn die quartalsmäßigen Berichtspflichten. Ein Immobilien-Unternehmen könne auf dieser Basis nicht langfristig planen, so Egger. Ich übersetze diese Worte für Sie: Hier ist jemand mit der Börsenzugehörigkeit seines Unternehmens nicht mehr zufrieden und will diese möglicherweise rückabwickeln.

Fazit: Selbst wenn ich mich in der Bewertung dieser Sondersituation irre, gilt die Tatsache, dass zumindest im laufenden Jahr ein Großinvestor die Aktie der Patrizia mutmaßlich verteilt auf mehrere Transaktionen nachfragen wird. Wir haben also einen mächtigen Verbündeten an unserer Seite, der für uns die Aktie ab jetzt hochkaufen wird.

Ihr großer Vorteil: Informationen sind nicht eingepreist

Die Informationen, die ich Ihnen hier vermittele, habe ich aus öffentlich zugänglichen Quellen entnommen. Dennoch sind diese Fakten nicht einmal ansatzweise im Kurs der Aktie eingepreist. Warum ist das so?

Erstens „fliegen“ Immo-Aktien nach dem jüngsten Zinsschock ohnehin weit unter dem Radar des Marktes. So beobachten aktuell nur rund 5 Analysten sporadisch das Unternehmen aus dem Nebenwerte-Index SDAX. Zweitens habe ich die Informationen über einen Zeitraum von fast 20 Jahren zusammengetragen. Deshalb bin ich in der Lage die zeitlich verstreuten Informationen sinnvoll zusammenzufügen, sodass ein stimmiges Gesamtbild entsteht. Ich behaupte, dass den allermeisten Börsianern dieser Zusammenhang derzeit fehlt. Deshalb ist die (lukrative) Sondersituation der Aktie noch nicht im Kurs eingepreist.

Sie profitieren als Käufer Aktie hier also von einem Wissensvorsprung gegenüber anderen Börsianern. Solche Konstellationen sind selten und deshalb besonders renditeträchtig.

Ich wiederhole mich: Ferner steigen Sie hier in eine Aktie ein, die zurzeit lediglich mit knapp 60 % ihres bilanzierten Eigenkapitals (Buchwert) bewertet ist. Gemessen daran ist die Patrizia-Aktie selbst kurzfristig betrachtet etwa 20 bis 30 % unterbewertet. Außerdem sehe ich für uns die Chance auf eine attraktive Dividendenrendite von über 4 %.

Patrizia hat erst im vergangenen Jahr zum sechsten Mal in Folge die Dividende auf 0,34 Euro je Aktie erhöht. Dabei bezahlen die Augsburger die Dividende erst einmal teilweise aus der Substanz. Das ist natürlich der eine kleine Schönheitsfehler des Papiers. Wolfgang Egger sagt aber, im Rahmen meiner langfristigen Planung ist dies vorübergehend unschädlich.